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搜狐焦點(diǎn)對話王如民：智慧園區(qū)建設(shè)需要“先行者”

【編者按】傳統(tǒng)行業(yè)的數(shù)字化變革勢不可擋，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，從開發(fā)到物業(yè)，從硬件到軟件，從底層平臺(tái)到場景應(yīng)用，不一而足。搜狐焦點(diǎn)年度特別策劃——領(lǐng)航100，記錄中國數(shù)字化先行者，透視行業(yè)數(shù)智化生態(tài)鏈。

圖：本期嘉賓，楷林控股董事 王如民

作者 | 劉瑩

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

 

在“百年未有之大變局”背景下，國家“十四五”規(guī)劃將科技創(chuàng)新提到了關(guān)鍵位置。

作為科技創(chuàng)新的重要“載體”，產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到了平臺(tái)公司、開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)巨頭、創(chuàng)投基金等各方力量的持續(xù)關(guān)注和投資。

他們普遍認(rèn)為，隨著“數(shù)字中國”和“智慧城市”建設(shè)被按下加速鍵，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型已不可避免。智慧園區(qū)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)“高質(zhì)量發(fā)展”的必經(jīng)之路，市場前景和經(jīng)濟(jì)效益皆值得期待。

 

“智慧園區(qū)”風(fēng)正起

 

各行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型都有階段性，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也不例外。焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)注意到，疫情之前，智慧園區(qū)只是房企優(yōu)等生的“興趣班”。疫情之下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)毫無選擇地進(jìn)入考場，以最殘酷的方式完成了一場數(shù)字化教育，數(shù)字化轉(zhuǎn)型加速，但距離真正的“智慧化”仍任重道遠(yuǎn)。

 

談及這一話題，楷林控股董事王如民指出，“整體看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型仍處于初級(jí)階段。這一結(jié)論的得出主要基于三點(diǎn)理由。”

 

其一，經(jīng)歷過風(fēng)雨洗禮之后的房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入了新的市場周期。新周期需要新模式、新做法和新的經(jīng)營思路。不過，縱覽市場可知，不少房企雖意識(shí)到了這一點(diǎn)，但并未從舊有地產(chǎn)開發(fā)的思維慣性中脫離出來，仍在以此為“核心”發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

 

眾所周知，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)通常強(qiáng)調(diào)“地段為王”。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為持有經(jīng)營性資產(chǎn)，開發(fā)與招商環(huán)節(jié)都不能完全決定其真正價(jià)值。只有在園區(qū)運(yùn)作期間表現(xiàn)出來的運(yùn)營質(zhì)量，才能決定產(chǎn)業(yè)園區(qū)的長期價(jià)值。尤其在公募REITs時(shí)代到來之后，運(yùn)營更成了園區(qū)的價(jià)值之錨。以地產(chǎn)開發(fā)的邏輯布局發(fā)力產(chǎn)業(yè)園區(qū)，顯然不完全適用。

 

其二，產(chǎn)業(yè)園區(qū)由多棟樓宇組成，空間范圍大，數(shù)字化產(chǎn)品的應(yīng)用場景更多更復(fù)雜，前期成本投入巨大，但投入產(chǎn)出比難以量化。這在一定程度上，影響了產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營管理者的數(shù)字化轉(zhuǎn)型熱情。

 

其三，“智慧園區(qū)”近年熱度頗高，布局者眾。不少企業(yè)雖為自家園區(qū)冠上了“智慧園區(qū)”的稱號(hào)，但實(shí)際仍停留在碎片化、煙囪式及以“智慧”充當(dāng)營銷噱頭的層面，并未搭建起全面、完善的數(shù)字化系統(tǒng)。

 

“另外，‘智慧園區(qū)’的概念雖已被討論多時(shí)，但業(yè)內(nèi)一直未形成統(tǒng)一的智慧園區(qū)平臺(tái)建設(shè)和評(píng)價(jià)體系標(biāo)準(zhǔn)，更缺乏切實(shí)落地的‘智慧園區(qū)’標(biāo)桿項(xiàng)目。標(biāo)準(zhǔn)的制定，離不開典型項(xiàng)目的助推。這也是楷林?jǐn)y手華為打造新發(fā)展楷林智慧廣場的初衷之一，”王如民稱。

 

為“智慧園區(qū)”塑標(biāo)桿

 

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)注意到，新發(fā)展楷林智慧廣場是一座地處鄭州高鐵東站東廣場核心區(qū)域的城市標(biāo)桿項(xiàng)目，業(yè)態(tài)包含17棟甲級(jí)寫字樓、2棟高端智慧商務(wù)公寓、1棟高端服務(wù)式公寓、特色商業(yè)街區(qū)、國際會(huì)議中心等，總體量達(dá)120萬㎡，總投資額超100億元。

 

作為河南省、鄭州市的“雙百”、“雙重點(diǎn)”項(xiàng)目，新發(fā)展楷林智慧廣場自規(guī)劃伊始即備受關(guān)注，更被稱為中原首座會(huì)思考、善感知、能實(shí)現(xiàn)自我更迭與演進(jìn)的智慧商務(wù)園區(qū)。圍繞“體驗(yàn)極致智能體、價(jià)值創(chuàng)新連接體、生態(tài)共融有機(jī)體”三位一體的核心定位，新發(fā)展楷林智慧廣場打造了“智慧人行、智慧車行、智慧能效、智慧環(huán)境、智慧安防、智慧物管、智慧IOC”等七大智慧系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)由單場景智能到整體智慧化的轉(zhuǎn)變，為入駐園區(qū)的企業(yè)打造出了全場景、智慧化的辦公與生活方式。

 

具體來看，智慧人行實(shí)現(xiàn)了人們由入園至入樓全流程的智慧化管理，并與對應(yīng)企業(yè)的考勤系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了聯(lián)通；智慧車行解決了人們通勤之路上的“最后一公里”難題；智慧能效可使園區(qū)能耗每年節(jié)約20%，更好助推“碳中和”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

 

自帶分析功能的智慧安防，通過特定的數(shù)據(jù)模型，可自行找出園區(qū)中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并即時(shí)預(yù)警；新增“智慧防疫”功能的智慧物管，則在疫情反復(fù)出現(xiàn)的當(dāng)下，切實(shí)保障人們的生命健康安全；作為園區(qū)的“智慧大腦”，“智慧IOC”既可實(shí)現(xiàn)對園區(qū)的精準(zhǔn)管控，又可與“智慧城市”實(shí)現(xiàn)連接。

 

不止于運(yùn)營管理層面，新發(fā)展楷林智慧廣場的建造階段亦通過“智慧工地+BIM”的方式，確保了園區(qū)的高品質(zhì)呈現(xiàn)。其中，BIM技術(shù)主要應(yīng)用在施工前，借此搭建起的三維建筑模型，可提前發(fā)現(xiàn)施工建造階段可能存在的問題并予以解決，大大減少工程返工等情況。“智慧工地”管理系統(tǒng)則基于現(xiàn)場實(shí)際需求搭建起了高支模自動(dòng)監(jiān)測、塔機(jī)安全監(jiān)測、升降機(jī)安全監(jiān)測、卸料平臺(tái)安全監(jiān)測、視頻監(jiān)控、勞務(wù)實(shí)名制、智能安全帽、智能用電、安全管理等一系列板塊，為項(xiàng)目提供了可視化的工程管理工具，有效保障了項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量與進(jìn)度。

 

可以預(yù)見，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營、建造等全流程、全周期智慧化的新發(fā)展楷林智慧廣場，既將重新定義智慧商務(wù)新標(biāo)準(zhǔn)，又將大力推動(dòng)鄭州的智慧城市建設(shè)。

 

難題與對策

 

由于應(yīng)用場景多且復(fù)雜，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型之路，要比住宅、樓宇等業(yè)態(tài)難走的多。

王如民指出，投入產(chǎn)出比難以量化，是產(chǎn)業(yè)園數(shù)字化轉(zhuǎn)型所面臨的難題之一。在觀念上，市場各參與者對于數(shù)字化的態(tài)度和接受程度也需進(jìn)一步發(fā)展。開發(fā)商和企業(yè)租戶只看到數(shù)字化建設(shè)投入大、回報(bào)周期長，以及因入駐智慧園區(qū)導(dǎo)致的租金成本走高問題，卻忽視了數(shù)字科技所帶來的利好。

他強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商需要看到的是，“數(shù)字中國”背景之下，各行各業(yè)都掀起了數(shù)字化轉(zhuǎn)型熱潮，房地產(chǎn)也不會(huì)例外。地產(chǎn)行業(yè)僅靠“鋼筋水泥”即可粗放生長的時(shí)代已是“過去式”，未來發(fā)展需要插上“數(shù)字科技的翅膀”。況且，數(shù)字化轉(zhuǎn)型還可為企業(yè)帶來融資利好。

誠然，數(shù)字化建設(shè)確需投入不菲的成本，但要注意的是，在智慧園區(qū)投入使用后的幾十年里，其運(yùn)營成本每年都會(huì)比未進(jìn)行過數(shù)字化改造的園區(qū)明顯降低，這也會(huì)節(jié)省出巨額資金，王如民稱。這一邏輯同樣適用于入駐智慧園區(qū)的企業(yè)租戶。在數(shù)字科技的加持下，這些企業(yè)的運(yùn)營成本會(huì)持續(xù)走低，辦公效率卻會(huì)不斷提高，員工滿意度也會(huì)有所提高。整體而言，利大于弊。

“架構(gòu)師”人才稀缺，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)字化轉(zhuǎn)型之路上所面臨的另一待解難題。

王如民指出，以楷林為代表的開發(fā)商熟稔園區(qū)企業(yè)及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的痛點(diǎn)和需求，華為等科技公司則熟稔數(shù)字化轉(zhuǎn)型所需的各項(xiàng)技術(shù)。不過，從需求提出到技術(shù)落地之間，需要“翻譯人才”來進(jìn)行場景語言的轉(zhuǎn)換，這類人才也被稱為“架構(gòu)師”。而“架構(gòu)師”的人才稀缺，已成為先進(jìn)技術(shù)無法更好落地的最大障礙之一。

事實(shí)上，新發(fā)展楷林智慧廣場早期也曾遇到這一難題，通過優(yōu)秀“架構(gòu)師”團(tuán)隊(duì)的迅速組建，因而使這一問題在萌芽狀態(tài)得到妥善解決。這些“架構(gòu)師”將楷林通過科學(xué)調(diào)研所獲知的用戶需求，科學(xué)、準(zhǔn)確地傳遞給了華為，這才有了項(xiàng)目如今的完美呈現(xiàn)。

智慧園區(qū)與政府公共系統(tǒng)之間的聯(lián)通需要時(shí)間，也是目前的一大待解難題。

王如民指出，一般而言，智慧園區(qū)的落成需建立在智慧城市的建設(shè)基礎(chǔ)之上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與智慧城市之間還可更進(jìn)一步打通，由此才可達(dá)到智慧化的最佳階段。但當(dāng)前，這二者的發(fā)展步調(diào)顯然并不同步。

于此，他建議，當(dāng)下可通過高品質(zhì)智慧園區(qū)的逐步落地，逐步推動(dòng)智慧城市的建設(shè)與發(fā)展，履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)，加強(qiáng)與政府的聯(lián)動(dòng)與溝通。

 

智慧賽道前景可期

智慧社區(qū)也是智慧城市的重要組成部分。通過利用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等新一代信息技術(shù)，智慧社區(qū)可為居民打造安全、舒適、便利的現(xiàn)代化、智能化居住環(huán)境，以及一種新的基于信息化、智能化的管理與服務(wù)，提高人們的生活品質(zhì)。

在王如民看來，智慧社區(qū)雖已經(jīng)歷了快速發(fā)展，但其帶給業(yè)主的居住體驗(yàn)，實(shí)際尚未達(dá)到最簡單、最理想的狀態(tài)，這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，仍需更進(jìn)一步的發(fā)展與實(shí)踐。不過，智慧社區(qū)的建設(shè)亦存在成本投入高、用戶接受需要時(shí)間等問題。

他強(qiáng)調(diào)，“歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，高端公共建筑內(nèi)入駐的企業(yè)和人群，往往能起到引領(lǐng)社會(huì)潮流和消費(fèi)升級(jí)的作用。若智慧社區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展一時(shí)難以實(shí)現(xiàn)，不妨從高端公共建筑入手破局。當(dāng)數(shù)字科技的益處被人們看到、接受后，再廣泛推廣、應(yīng)用，可使各業(yè)態(tài)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型之路都更好走一些，也更有利于智慧城市建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。”

“如楷林一樣在商務(wù)辦公細(xì)分賽道中持續(xù)深耕布局的企業(yè)，有責(zé)任率先走入高端公共建筑的領(lǐng)域中去，用高標(biāo)準(zhǔn)建成的智慧園區(qū)，引領(lǐng)社會(huì)消費(fèi)、引領(lǐng)品質(zhì)居住和辦公，引領(lǐng)社會(huì)潮流。楷林愿做智慧社區(qū)‘先行者’，并為此承擔(dān)一定成本，”王如民說。

繼住宅地產(chǎn)之后，商辦地產(chǎn)的存量時(shí)代也在加速到來。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2000年至今的22年間，我國累計(jì)開發(fā)辦公類建筑面積10億㎡，商辦類建面35億㎡。2013年之后，國內(nèi)辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房新開工面積持續(xù)下降。盡管談過剩還為時(shí)尚早，但商業(yè)地產(chǎn)未來的增量空間有限已是各方共識(shí)。

巨量的存量建筑空間是否存在著數(shù)字化改造的商機(jī)？王如民對此給出了肯定答案。但他同時(shí)坦誠，當(dāng)前環(huán)境下，對存量建筑進(jìn)行數(shù)字化改造困難重重。

一方面，弱環(huán)境下，開發(fā)商利潤薄弱，對存量建筑數(shù)字化改造的意愿不高；另一方面，數(shù)字化建設(shè)并非易事，所涉及到的應(yīng)用場景眾多，尤以產(chǎn)業(yè)園區(qū)最甚。待這些難題在新建項(xiàng)目中一一被破解后，更有利于存量建筑的數(shù)字化轉(zhuǎn)型之路。

他強(qiáng)調(diào)，“楷林已看到了存量建筑數(shù)字化改造賽道上的廣闊市場空間。先是自我建造、自我實(shí)現(xiàn)，此后再進(jìn)一步做管理和建設(shè)的輕資產(chǎn)輸出，輕、重平衡發(fā)展，是大部分企業(yè)的發(fā)展路徑。” 楷林也會(huì)遵循此路徑發(fā)展，通過高品質(zhì)智慧園區(qū)的落地，持續(xù)積蓄能力和口碑，擇機(jī)布局，成為該賽道上的引領(lǐng)者，助推市場進(jìn)一步走向成熟。

 

好產(chǎn)品要“切實(shí)解決用戶痛點(diǎn)”

作為新發(fā)展楷林智慧廣場的總策劃師，以及該項(xiàng)目眾多智慧場景從概念到落地的推動(dòng)者和見證者，王如民感慨頗深。

他指出，早期對該項(xiàng)目的諸多設(shè)想，如今都已陸續(xù)實(shí)現(xiàn)，將為在此入駐的企業(yè)和產(chǎn)業(yè)帶來多維度的智慧賦能。遵循“一上一下”的招商準(zhǔn)則，新發(fā)展楷林智慧廣場不僅吸引了來自諸多一線城市新興產(chǎn)業(yè)的入駐，還吸引了來自地市級(jí)的專精特新等優(yōu)秀企業(yè)，更成為了不少政府平臺(tái)公司人才培養(yǎng)的高地。園區(qū)建造和企業(yè)招商入駐，在新發(fā)展楷林智慧廣場實(shí)現(xiàn)了同步發(fā)展。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)注意到，在邁向數(shù)字化的第一步上，許多樓宇運(yùn)營者要面臨的第一個(gè)問題往往是：自己做，還是找人來做？選擇自建，還是借助第三方科技公司？

王如民指出，在這方面，楷林與華為合作打造新發(fā)展楷林智慧廣場一事或可提供一些參考。這是一樁“一拍即合”的生意，也是一次強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的嘗試。項(xiàng)目打造之初，楷林由于清楚看到了行業(yè)風(fēng)向的變化，決心對旗下產(chǎn)品進(jìn)行顛覆性的轉(zhuǎn)型和升級(jí)，華為亦在積極尋找智慧園區(qū)解決方案新的發(fā)展模式。這為合作的達(dá)成提供了重要契機(jī)。

更重要的是，此次合作不僅有望為市場帶來標(biāo)桿項(xiàng)目，也讓具有地產(chǎn)商基因的楷林，看到了科技企業(yè)華為在管理上的嚴(yán)謹(jǐn)、行動(dòng)上的高效，產(chǎn)品打造上的高標(biāo)準(zhǔn)等優(yōu)勢，這對雙方而言都是一筆寶貴的財(cái)富。“每家企業(yè)都有自己的專長和特點(diǎn)，楷林始終相信，專業(yè)的事要交給專業(yè)的人來做，”王如民稱。

當(dāng)前環(huán)境下，“產(chǎn)品主義”與“長期主義”屢被提及。談及二者的關(guān)系，王如民指出，短期主義者做項(xiàng)目，長期主義者做企業(yè)、做事業(yè)。這是不同的思維模式。時(shí)代需要好產(chǎn)品，好產(chǎn)品亦需不斷迭代，以更好適應(yīng)時(shí)代發(fā)展、適合人們所需。這也是企業(yè)長期發(fā)展的關(guān)鍵所在。

開發(fā)商對產(chǎn)品的理解不應(yīng)該僅限于資源堆砌層面，而需切實(shí)從用戶需求出發(fā)，解決用戶痛點(diǎn)。價(jià)格是產(chǎn)品價(jià)值的體現(xiàn)，當(dāng)前市場中存在不少價(jià)格虛高但質(zhì)量并不好的產(chǎn)品，這并非真正的產(chǎn)品主義。

“好的產(chǎn)品一定是科學(xué)的，同時(shí)要考慮長期價(jià)值。這與企業(yè)‘長期主義’的邏輯類似，”王如民稱。企業(yè)發(fā)展不能只看到短期的投入產(chǎn)出比，而需站在品牌長期發(fā)展的角度等更高層面考慮問題。這也是百年老店的打造邏輯。

“需要強(qiáng)調(diào)的是，數(shù)字化轉(zhuǎn)型不是營銷語言，而是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。楷林有信心也有責(zé)任，將產(chǎn)品做好，為行業(yè)樹立標(biāo)桿，為用戶帶去更好體驗(yàn)，也希望政府更多參與到智慧園區(qū)的實(shí)踐和應(yīng)用中來，與企業(yè)加強(qiáng)溝通，雙方形成合力，為智慧城市建設(shè)和數(shù)字中國發(fā)展貢獻(xiàn)力量”，王如民稱。